浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）
一 、单项选择题 ( 本大题共 20 小题 ，每小题 2 分 ，共 40 分 )
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选 、多选或未选均无分 。
1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人 ，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象 ，税率为 ________ ，征收营业税 。 ( )
a ． 3% b.5%
c.7% d.10%
2 ．购买 ________ 进行开发建设时 ，一般能缩短开发投资的周期 ，减少投资风险。 ( )
a ．生地 b. 熟地
c. 毛地 d. 新征用的地
3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中 。 ( )
a ．项目总资产 b. 递延资产
c. 固定资产 d. 流动资产
4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税 。 ( )
a ．房地产销售收入 b. 营业税
c. 房地产评估价值 d. 房屋出租收入
5 ．存款 1000 元 ，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元 。 ( )
a ．一次 b. 二次
c. 三次 d. 四次
6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地 、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次 。 ( )
a ．①②③ b. ①②
c. ②③ d. ①③
7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革 ，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖 ，被称为“土地市场化开端 ”。 ( )
a ． 1985 年 b.1987 年
c.1988 年 d.1997 年
8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让 、出租或抵押。 ( )
a ． 30 年 b.40 年
c.50 年 d.70 年
9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大 ，这就决定了房地产市场是地区性市场 。 ( )
a ．寿命周期长 b. 地区政策影响性
c. 适应性 d. 不可移动性
10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的 。 ( )
a ．营业税 b. 土地增值税
c. 城市维护建设税 d. 房产税
11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )
a ．普通消费品 b. 耐用消费品
c. 经营消费品 d. 投资品
12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )
a ．土地出让金或征地费 b. 城市建设配套费
c. 附属工程费 d. 拆迁安置补偿费
13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法 。 ( )
a ．单元估算法 b. 单位指标法
c. 工程量近似匡算法 d. 预算估算法
14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用 ，包括借款或债券的利息和其他融资费用 ，后者一般占利息支出的 ________ 左右 。 ( )
a ． 5% b.10%
c.15% d.20%
15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发 、提高投资效益。 ( )
a ．投资功能 b. 保值增值功能
c. 优化资源功能 d. 财产功能
16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )
a ．投资者的自有资金 b. 银行的信贷资金
c. 购房者的预付资金 d. 社会集资的资金
17 ．契税系房屋所有权 、土地使用权发生移交时 ，当事人签订契约时 ，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率 。 ( )
a ． 1% b.3%-5%
c.5%-7% d.15%
18 ．土地估价的基本方法是 ( )
a ．成本法 b. 收益还原法
c. 市场比较法 d. 假设开发法
19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )
a ．税费条款 b. 价格浮动条款
c. 财产保全 d. 所含服务及转租
20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米 。 ( )
a ．小型购物中心 b. 中型购物中心
c. 大型购物中心 d. 仓储式商场
二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题 ，每小题 2 分 ，共 10 分 )
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选 、少选或未选均无分 。
21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响 。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述 ，包括 ( )
a ．权利 b. 收益
c. 数量 d. 利益
e. 边界
22 ．按贷款的用途 ，房地产贷款可分为 ( )
a ．购建房贷款 b. 个人抵押贷款
c. 信用贷款 d. 房地产经营贷款
e. 房地产开发贷款
23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )
a ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的
b. 所交换土地使用权 、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的
c. 只要存在成交价格明显低于市场价格
d. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理
e. 成交价格明显低于房地产评估价格
24 ．在房地产开发项目的租售阶段 ，对 ________ 多采取出售 、出租并举 ，以出租为主 。 ( )
a ．住宅 b. 酒店
c. 写字楼 d. 工业厂房
e. 商品用房
25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )
a ．一手房市场 b. 二手房市场
c. 一级市场 d. 二级市场
e. 三级市场
三 、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分 ，共 30 分 )
26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容 。
27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？
28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？
29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？
30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。
四、计算题 ( 本大题 8 分 )
31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元 ，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据 ，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？
( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。
计算表 单位：万元
年份
1
2
3
4
5
6
7
8
净现金流量
-600
150
150
200
200
200
200
200
300
折现系数
净现值
累计净现值
五 、论述题（本大题 12 分）
32 ．试分析土地成本 、建造成本、租金售价 、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
1.用资本资产定价公式 ，必要报酬率r=rf b(rm-rf) ，rf是无风险报酬，rm是市场组合预期报酬率 ，则r=0.04 1.3(0.1-0.04)=0.118=11.8%
2.用固定增长模型 ，p=d1/(r-g),d1是下一次发放股利，r为股票必要报酬率 ，g为股利增长率 ，因为最近一次发放股利=0.5元，则下一次d1=0.5*1.08=0.54,所以p=0.54/(0.118-0.08)=14.21元
这里的*是乘号 。 。。不好意思 。 。。
1.销售净利率=净利润/销售收入****
2.净利润=利润总额-所得税=利润总额*(1-所得税率)
3.利润总额=息税前利润-利息费用
三个公式结合,依次带入所需数据,答案为:12.76%
(此题与销售折扣和销售成本无关)
太多了 ，无法一一提供 ，现在给一个选自最新出版的《k线综合实战分析》中的一个案例吧 。
深国商（000056）
图6-33是深国商（000056）的一段日k线行情 。从图中可以看到，市场完成了一个漂亮的圆弧底形态后 ，以向上跳空的突破方式进入了快速上升通道。
形成圆弧底之前 ，市场连续出现空方炮和下降三法k线形态 。股价见底时，出现了三根实体非常小的并列小阳线，上涨时出现了许多小阳线和一个持续看涨的铺垫形态 。最后出现了一个向上跳空缺口 ，形成了一个完美的圆弧底形态。
有意识的是 ，从成交量形态看，也形成了一个圆弧底形态：股价下跌时缩量 ，股价跌到最低点时 ，成交量也最小 。当股价开始上升时，成交量同步放大 。形成圆弧底形态的整个过程 ，量价关系非常默契。
从均线看 ，出现圆弧底前，市场出现了短 、中、长期三种均线的黏合 ，表明市场前期经过了长期的充分横盘整理。在主力“挖坑 ”做空头陷阱时 ，短期均线10日均线与k线的圆弧底一样，也形成了一个圆弧底形态 ，只是时间上稍微滞后 。当圆弧底形态完成时 ，10日均线上穿中期及长期均线，形成了一个均线发散的多头行情，随后市场进入到上升趋势中 。
